案由分析：
随着住房制度改革的不断深化，房地产管理迅速转向物业化管理，这种方式既有利于城市综合水平管理的提高，也有利于转变政府职能和减轻财政负担，有利于改善居民的生活环境。但由于我市物业管理刚刚起步,因而问题较多，物业管理尚处在较低的水平上，业主与物业管理公司的矛盾与纠纷时有发生。
根据调查及居民反映，我市的物业管理问题主要表现为：
1、现在的物业管理公司多为建筑开发商的下属企业，有的物业管理公司的负责人同时也是其建筑开发公司的负责人，从而造成自己开发自己管理的状况，这样业主的合法权益不能得到公正、合理的对待；2、许多物业公司的管理跟不上，没有相应的制度，人员多为临时拼凑，管理及服务十分随意，因而显得很“业余”；3、员工素质不高，几乎没有经过专业培训，没有服务意识，少数员工言语举止很不文明，与业主推诿扯皮的现象时有发生；4、多数物业管理公司没有与业主（或业主委员会）订立书面的物业服务合同，这为日后处理矛盾和纠纷留下隐患；5、对物业管理的服务内容、服务质量、服务费用以及专项维修金的管理与使用没有公示，不具体，因而业主也无法对其实施监督；6、物业管理收费标准随意性大，无政策法规依据；7、据了解，各住宅小区几乎没有按规定意义上的业主委员会，即使有也是一种形式或名存实亡，因为多数业主委员会都没有严格按照法定程序产生；8、少数物业管理公司无视业主的法定地位和权力，随意处置小区内属于公共使用的土地或设施，业主的权益遭到损害。
究其原因，一方面政府有关部门观念落后 ，对物业管理工作重视不够，缺乏应有的指导和监督；另一方面，物业管理公司不能依法经营，对应负的职责不清楚，市场理念跟不上，市场观念、服务意识淡薄，重管理的权力，轻服务的功能。
我国今年9月1日颁布并实施的《物业管理条例》，是指导和做好物业管理工作的一个法定文件，加强和规范物业管理应当是政府有关部门的法定责任，物业管理工作做得如何，在某种程度上也标志着一个城市综合管理的水平。因此政府有关部门应高度重视并尽快加强这一方面的工作，不断提高我市物业管理的整体水平。
建议和要求：
一、认真学习贯彻《物业管理条例》，增强对这一工作重要意义的认识，不断推动我市物业管理工作朝着健康、有序、规范的方向发展。
二、依法建立符合市场规律的物业管理机制，逐步实现物业管理的社会化、专业化、企业化经营管理模式，从而变被动服务为主动经营。
三、加大对《物业管理条例》的市场宣传或公益宣传的力度，使人民群众都能了解物业管理的内容、服务项目、收费标准以及自己作为消费者所具有的权力、责任和应尽的义务，让广大人民群众真正感受到自己是最大的受益者；同时使每一位业主认识到物业管理不仅是管好家园，更是城市管理的重要组成部分，从而增强自己的社会责任感，主动参与并协助做好物业管理工作。
四、加强领导，依法明确物业管理的责任和职能，建立健全有关行业领导机构，把推进物业管理工作列入各级政府、各部门的重要议事日程；同时应理顺物业管理与社区服务、区街工作及政府有关管理服务单位的关系，明确各方面的权力及责任，减少工作层次，克服在管理中的“掣肘”现象。
五、依法成立业主委员会，明确业主委员会的职责、权力及义务，充分发挥业主委员会在物业管理中的作用。
六、逐步完善各物业管理公司的财务制度，加强财务审计和成本核算，制定并公开服务项目和收费标准，定期公布收支情况，自觉接受业主和业主委员会的质询和监督。
七、遵循市场经济规律，引入竞争机制，采取公开招标方式选择物业管理公司，逐步改变“谁开发、谁管理”和“先入为主”的垄断经营局 面，制定符合实际情况的物业管理配套政策，本着保证企业成本经营与社会能力相适应的原则，核定相应的收费标准，并对收费情况实施监督。
八、实施物业管理公司内部人才战略，既要从外部引进高素质的专业人才，又要加强内部员工的培训和教育，建立从业人员持证上岗制度，不断提高从业人员思想作风、职业道德、服务态度、业务水平等方面的素质。
九、物业管理公司应逐步扩大经营规模，实现规模效益。可扩大服务的区域面积和服务对象的数量，同时扩大服务内容，增强自身的造血功能，以弥补物业收费不足，进而形成以副业养主业的良性循环。