| 投资性房地产会计处理问题探讨 |
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（四）投资性房地产的账务处理方法 1、企业取得投资性房地产的核算 （1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。 （2）原自用房地产转换为投资性房地产时，按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。 例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为： 借：投资性房地产――xx房产 600万元 累计折旧 300万元 固定资产减值准备 50万元 投资收益 50万元 贷：固定资产 1000万元 例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为： 借：投资性房地产――xx房产 1200万元 累计折旧 300万元 固定资产减值准备 50万元 贷：固定资产 1000万元 投资收益 550万元 2、投资性房地产后续支出的核算。 企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。 3、投资性房地产租金收入的核算。 企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。 4、企业处置投资性房地产的核算。 (1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。 （2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。 （3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。 5.投资性房地产后续计量。 如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。 三、投资性房地产“增值收益”的所得税问题 从上面的分析可以看出，企业投资性房地产在转换过程中，以及在期末按公允价值进行后续计量的过程中，会产生增值收益。对于这部分收益我们将其全额记入当期的“投资收益”账户。不难看出，这部分收益其实并未获得相应的现金流入，因此将其纳入当期的纳税所得就会出现企业提前交纳所得税的不合理现象。要解决这一问题，我们认为可以采取“递延法”法，即在“投资收益”账户下设置“投资性房地产增值收益”明细账户对其进行专项核算，并将该部分收益的应纳税款记入“递延税款”账户，待投资性房地产进行处置时，将其一并计入当期得应纳税额。这样做，既可以使企业的投资增值得到及时的体现，保证会计信息的真实性，又可以避免企业提前纳税问题。 以上只是笔者的一点粗浅认识，不当之处欢迎各位同仁批评指正。 |
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